11.6.2020
Pořídili jste si vaše první investiční miminko? Vlastníte rezidenční komplex nebo bytový dům? Nedávno jsme na našem Facebooku vysílali živý přenos o tom, jak spravovat (nejen) velké nemovitosti. Těm z vás, komu webinář unikl nebo preferujete čtení před sledováním videí, přinášíme stručné shrnutí našich tipů, jak se jako majitel nemovitosti ze všech vašich úkolů a povinností nezbláznit.
Během webináře se s námi o své know-how podělila Veronika Svobodová, která působí třetím rokem jako koordinátorka brněnského Domqu. Ten nabízí 159 ubytovacích jednotek pro studenty a mladé profesionály. Veronika se na realitním trhu pohybuje už řadu let, byť studovala jazyky, pracovala roky jako realitní makléřka. Jazyky ovšem hojně využívá i nadále – díky tomu, že Domeq obývají převážně cizinci.
Domeq stojí na Ponávce nedaleko centra Brna a jako dosud jediná budova v Česku svého druhu nabízí unikátní koncept plně servisovaného bydlení a umožňuje střednědobé ubytování. Bydlí v něm z 95 % zahraniční nájemníci, zatímco zbylých 5 % tvoří Češi a Slováci. Domeq je ideální například pro ty, kteří se v zemi nejprve chtějí rozkoukat, nebo pro ty, kdo tu získali práci, mají tříměsíční výpovědní lhůtu a nechtějí se uvázat roční nájemní smlouvou.
Správu Domqu máme kompletně na starosti my z Foreigners, v čele s Veronikou. Vzhledem k tomu, že poptávka po tomto typu bydlení stoupá, majitel Domqu, firma CTP, momentálně v areálu staví Domeq II a III. Tito mladší “sourozenci” Domqu by měly být hotové ve druhém kvartálu příštího roku.
Jak dosáhnout toho, aby nemovitost byla úspěšná a plně obsazená? Držte se těchto pravidel:
• Dodržovat, co jako majitel nebo správce slíbím, protože to buduje renomé. Takže vždy, kdy Veronika něco slibuje, píše si to a pak ověřuje, jestli daný slib ona nebo ten, kdo je za to zodpovědný, splnil.
• Důvěřovat, ale prověřovat! Dohodnuté si vždy zapsat, přidělit termín dokončení, zaznačit do klendáře a v daný den si ověřit, že úkol je splněn (ať už jde o spatnost faktury za nájem nebo slíbené opravy nebo nějaký můj vlastní úkol).
• Mít s nájemníky jasná pravidla, která je nutno dodržovat (Domovní řád). Vědět, co chceme a co nechceme, aby se v námi pronajímaných nemovitostech dělo a mít přehled o tom, co se tam skutečně děje.
• Najít si hranici mezi přísností a vstřícností a tím se řídit ve všech případech, nedělat mezi nájemníky výjimky (ikdyž nám třeba může jeden nájemník být víc/méně sympatický, než ti ostatní, prostě vždy měřit stejným metrem).
• Jednat vždy podle principu win:win (nebo v případě Domqu win:win:win), aby všechny zůčastněné strany (majitel nemovitosti, správce nemovitosti i nájemník) vždy byly spokojené a dostaly, co potřebují. .
• Nesnažit se nic ošidit, protože takové případy se vždy po nějaké době nějakým způsobem vrátí – vždy jednat fér a čestně!
• Mít zavedený systém, aby bylo jasné, co se má dělat a nezapomnělo se na žádný krok.
• Mít dobrý systém na monitorování zaplacených a dlužných nájmů a jak se vrací vratné kauce.
• Předem si vyjasnit, které škody budeme chtít po nájemníkovi uhradit.
• Trvat na dodržování dohod mezi nájemníky a pronajímateli.
• O tu fyzickou nemovitost se starat, aby tam bylo vše opravené a ideálně všem problémům rovnou předcházet – když se o tu nemovitost bude majitel starat dobře, bude pomaleji stárnout a náklady na opravy pak budou menší. Hezké a upravené nemovitosti navíc lákají solidní nájemníky (a naopak).
Jednou z úplně prvních věcí, které Veronika a náš tým Foreigners převzali a upravili, byl marketing Domqu, který původně cílil na české studenty. Ukázalo se, že český student raději ušetří na nájmu, aby měl víc peněz na volnočasové aktivity, kdežto zahraniční nájemníci jsou zvyklí na daleko vyšší servis a za toto pohodlí si jsou oproti našim studentům ochotni připlatit.
Vedle marketingu bylo potřeba nastartovat veškeré interní procesy, které zaručují plynulý chod nemovitosti. Nejdůležitějším z nich je přitom trackování obsazenosti – tedy kdy se kdo nastěhovává, jak dlouho v daném bytě bude a kdy jeho nájemní smlouva vyprší. Pak je pronajímatel schopný na předchozího nájemníka plynule navázat novým a zaručit, že byt nebude měsíc dva ležet ladem a vyhne se ztrátám na nájmu. Je tedy nutné plánovat velmi dobře a hodně dopředu. Což neplatí pouze pro velký dům, ale i v malém měřítku, když má člověk jeden byt k pronájmu nebo menší nájemní dům.
Dalším podstatným krokem bylo nastavení administrativy, zefektivnění a zrychlení zpracovávání fakturací, a obstarání řádného účetnictví.
Další velmi důležitý krok bylo rozdělení zodpovědností a úkolů v rámci týmu – ujasnit si, kdo je za co zodpovědný, a pak vše standardizovat a sepsat, aby při změně personálu došlo k co nejhladšímu předání nové osobě. Tyto zavedené procesy musíme čas od času kritickým okem znovu prověřovat a hledat, zda by se nedalo něco zrychlit nebo změnit k lepšímu. Je fajn se na všechno tak, jako by to člověk viděl poprvé, a zjistit, jak se zavedené procesy v praxi osvědčují.
U Domqu bylo v neposlední řadě nutné nastavit výšku nájemného. S výší nájemného na Domqu spolu s majitelem průběžně pracujeme tak, aby výše nájmu vždy odpovídala úrovni služeb a kvalitě ubytování, které Domeq poskytuje, v porovnání s aktuální nabídkou realitního trhu a její kvalitou. Občas jsou na Domqu nabídnuté slevy – například dle sezóny.
Jelikož Domeq obývají lidé z celého světa, je každý z nich zvyklý na něco jiného. Třeba lidé z jižanských národů nejsou navyklí nakládat s odpadem tak jako lidé ze severní Evropy. Úkolem Veroniky jakožto koordinátorky je všechno jim vysvětlit – že se přestěhovali do jiné kultury a musejí dodržovat pravidla, která jsou v Česku. Zároveň je ovšem potřeba vyhnout se “zaškatulkování” cizinců jen podle jejich národnosti.
Foreigners mají na starosti i společenský život na Domqu – každoročně pořádají narozeninovou oslavu Domqu, hudební večery, za teplého počasí lze na terase cvičit jógu. Stojí za tím snaha podpořit komunitu, aby se lidé, kteří přicházejí z celého světa, necítili sami. A Veronika koordinuje komunitu jeho obyvatel. Stará se o to, aby případné třecí plochy mezi různými kulturami nebyly, nebo, pokud se objeví, aby se vyřešily.
Komunikace s nájemníky probíhá buď prostřednictvím emailu (hromadné zprávy z recepce ohledně technických věcí), nebo osobně na recepci. Dále jsou obyvatelé Domqu informováni o to, co se kolem nich děje, prostřednictvím krátkých videí promítaných na obrazovkách ve výtazích. Důležitým způsobem komunikace je i měsíční newsletter Domqu. Sparvujeme také facebookovou skupinu. Za účelem sdílení důležitých zpráv se v Domqu nacházejí i nástěnky u hlavního vchodu.
Pokud máte zájem se na celý webinář podívat a získat další tipy, které se do článku vevešly, najdete jej zaznamenaný na Facebooku Foreigners Majitelům.
