Jak jsme zrekonstruovali bytový dům: Od projektu po kolaudaci

Chystáte se rekonstruovat byt nebo bytový dům? Jak postupovat? Na co si dát pozor? Jak nastavit cenu, abyste byt(y) prodali co nejefektivněji? Právě o tom jsme mluvili při našem posledním živém vysílání s názvem: jak jsme zrekonstruovali bytový dům: od projektu po kolaudaci. Pokud vám přenos utekl nebo si raději přečtete shrnutí toto nejpodstatnějšího, tak směle pokračujte dál.
‍

Bytový dům Šmeralka

Naše know-how v této oblasti se odráží od nedávno dokončené rekonstrukce bytového domu Šmeralka, což je budova na ulici Špitálka v městské části Brno – Trnitá. Tato lokalita má díky své minulosti velmi industriální ráz, čemuž bylo potřeba se od začátku rekonstrukce přizpůsobit. Projekt přestavby se zrodil před třemi lety a své jméno dostal po nedalekých Šmeralových závodech. V průběhu těchto tří let prošla budova radikální rekonstrukcí, a tak lze o výsledném projektu hovořit jako o “semi-novostavbě”. Počáteční nepříliš jasné plány o budoucnosti jednotek později vystřídala rozhodnutí zrekonstruované byty prodat – mnohdy jako byty investiční, jejichž majitelé je budou dál pronajímat.‍

‍
Jak u takových projektů postupovat

• V případě, že máte zkušenosti a svůj projekt si dostatečně promyslíte, nebojte se a neotálejte.

• Pokud se pouštíte do podobného projektu jako my, je dobré mít dobrou představu o tom, co od projektu chcete a architektovi ve smlouvě zadali co nejvíc informací – například vaši cílovou skupinu. S větším množstvím informací se totiž bude architektovi lépe pro váš projekt tvořit co nejpřesnější rozpočet. Můžete si k projektování vzít technický dozor, který s tím pomůže.

• Dále je potřeba vytvořit rámcovou studii, s níž už je posléze možné zajít na Odbor územního plánování a rozvoje. V druhé fázi se řeší projekt pro územní rozhodnutí a když je toto územní rozhodnutí vydáno, dělá se projekt pro stavební povolení. Tento projekt pro stavební povolení je o něco detailnější.

• V případě Šmeralky jsme šli variantou sloučeného územního a stavebního povolení, což má své plusy i mínusy. Výhodou je, že je nutné dělat i detailnější projekt pro to stavební povolení. Na druhou stranu je možné, že bude potřeba vyčlenit velké množství peněz už za tento projekt a k tomu hrozí, že bude nakonec smeten ze stolu kvůli své územní části (takže bude potřeba to znova celé předělat), ale je to rychlejší a také o něco levnější.

• Je ideální mít finanční rezervu cca o velikosti 10 %, protože se během přestavby může objevit jakýkoli problém a s ním můžou vzniknout nečekané výdaje.

• Pro hladký průběh realizace projektu je nutné zvolit spolehlivou stavební firmu, určitě doporučujeme dívat se na jejich zkušenosti. Stavební firmy mají na webových stránkách reference, jimiž je fajn se řídit. Je taky záhodno si uvědomit, že je rozdíl mezi výběrem firmy pro velký projekt a například pro přestavbu malého bytu. U většího projektu má člověk větší moc si vybírat, protože je to zajímavější zakázka. Pokud budete shánět firmu například na rekonstrukci bytu, je výběr daleko menší, protože větší firmy se na takových projektech nechtějí podílet. A pokud by to udělali, tak to bude drahé, protože provozní náklady takových firem jsou daleko větší. Na výběr stavební firmy se rozhodně doporučuje vzít si technický dozor.

• Co se týče nastavení ceny, za kterou se budou zrekonstruované byty prodávat, podívejte se na to, jak vysoko či nízko se ceny pohybují. Obecně rovněž platí, že lepší je zdražovat než zlevňovat, neboť tím majitel dává najevo, že prodej jde dobře. Navíc kdyby se byty prodaly moc rychle, je to indikátor toho, že byly ceny nastaveny příliš nízko. Pokud by to bylo naopak, znamenalo by to, že byly ceny příliš vysoké.

• Kdo zvažuje koupi bytů, měl by se dívat na začínající projekty developerů, protože ti jsou na začátku ochotní prodat nemovitosti levněji.

Jak můžou Foreigners Majitelům pomoci

Pokud máte hezký pozemek, kde se dá něco stavět, nebo tam stojí něco, co už vám padá na hlavu a chcete postavit něco nového a hezčího, můžeme ve Foreigners Majitelům pozemek odkoupit a něco na něm vystavět. V případě, že někdo z vás potřebuje poradit s rekonstrukcí, náš CFO Vojta vám rád pomůže, i když se osobně za odborníka nepovažuje. Ve Foreigners Majitelům také můžeme pomoci vaši nemovitost prodat nebo ji pro vás jako majitele spravovat. Pokud byste svoji nemovitost chtěli mít ve vlastních rukou, najdeme pro vás ideálního nájemníka.

Pokud máte zájem se na celý webinář podívat a získat další tipy, které se do článku nevešly, najdete jej na Facebooku Foreigners Majitelům.