25.5.2020
Nedávno jste na našem Facebooku mohli zhlédnout živý přenos webináře na téma “dopad koronaviru na pronajímání zahraničním nájemníkům”. Těm z vás, komu živé vysílání uniklo nebo preferujete čtení před sledováním videí, dnes přinášíme stručný výtah z toho, co za celou živou hodinku zaznělo.
Česká republika s epidemií koronaviru bojuje od začátku března. Ačkoli je boj úspěšný, není jistě žádným překvapením, že celá situace měla nevyhnutelně vliv na veškeré aspekty lidského života i všechna odvětví, trh s realitami nevyjímaje. Z těch věcí, které trh ovlivňují, lze stanovit tři hlavní:
• Prvním faktorem, který ovlivňuje situaci na českém realitním trhu, je vyčkávání klientů. Potenciální nájemníci, kteří nepotřebovali měnit bydlení, protože jej měli zajištěné, často hledání nového bytu k nájmu odkládali na pozdější dobu. To trh zvláště v březnu a v dubnu zbrzdilo, ale v současné době by se situace v tomto směru měla už zlepšovat.
• Dále situaci značně ovlivňuje to, že zejména v Praze přibylo velké množství bytů, které doteď byly na AirBnb. Vzhledem k tomu, že pandemie koronaviru zavřela hranice a utichl tak příjezd turistů ze zahraničí, zůstaly tyto byty prázdné a majitelé je teď dali na trh k dlouhodobému pronájmu. Kromě toho výrazně poklesly ceny – v Praze přibližně o 10 %, v Brně šly dolů asi o 5 %. Statistiky také ukazují, že v současné době pouze 25 % bytů zmizelo z nabídky do dvou týdnů, kdežto před koronavirem to bylo 40 – 50 %, čímž se potvrzuje to, že trh se zpomalil.
• Posledním významným faktorem je množství cizinců v ČR. Velkou část poptávky po bytech tvoří zejména ve velkých městech jako Praha nebo Brno právě zahraniční klientela – cizinci, kteří tady studují nebo pracují. Ti v předchozích měsících ale díky pandemii přijet nemohli, což by se teď ale díky uvolňování opatření mohlo postupně měnit.
Následkem přijetí nespočtu opatření proti šíření koronaviru, která vláda zavedla, přišlo mnoho lidí o příjmy či dokonce o práci. Jim chtěla vláda pomoci opatřením, jenž je mělo chránit před výpovědí z bytu v případě, že by nebyli schopni platit nájem. Nešlo nicméně o zrušení povinnosti platit – nájemník by jednak musel prokázat neschopnost nájem splácet a zároveň by danou částku musel do určitého data přesto doplatit. Tento návrh ale nebyl nakonec schválen.
S nájemníky je však celkově vhodné komunikovat – zvláště v případě, že by se (například právě kvůli koronaviru) dostali do finančních problémů. Je to lepší než v této době hledat nového nájemníka a riskovat, že bude nezbytné mu dát třeba 2 000 korun slevu.
Pokud by ke snížení ceny přece jen někdo z pronajímatelů přece jen chtěl přikročit, doporučujeme to provést dohodou. Ideální pak je vytvořit dodatek k nájemní smlouvě a snížení nájemného v něm omezit na nějakou konkrétní dobu.
Omezení jsou sice postupně uvolňována, ale turisté stále dojet nemohou, což má samozřejmě vliv na krátkodobé pronájmy. Jsou pronajímatelé, kteří od AirBnb a podobných služeb v této době upustili a místo toho se rozhodli jít cestou dlouhodobého pronájmu. Někteří dávají byty k pronájmu na tři až čtyři měsíce, což nemá pozitivní vliv na zájem potenciálních klientů. I v případě dlouhodobého pronajímání takových bytů totiž pak potenciální nájemníci o takové byty většinou nestojí, protože se obávají, že je z nich majitel po krátké době vyhodí, byť jsou inzerovány k pronájmu dlouhodobému. Pokud chce majitel takový byt pronajímat dlouhodobě, je vhodné v inzerátu upřímně přiznat, že byl byt původně nabízen přes AirBnb, ale teď dotyčný majitel o takové pronajímání nestojí a chce jej dát k dlouhodobému pronájmu. Zároveň by bylo dobré byt znovu nafotit – bez drobností jako ručníky, mýdla a další věci, které potenciálního zájemce ihned upozorní na to, že šlo pravděpodobně o byt na AirBnb. Zbytečně velké množství postelí na neobvyklých místech take nepůsobí dobrým dojmem.
Pokud jde o krátkodobé pronájmy v Praze a v Brně, tak Brno je na tom, co se AirBnb týče, oproti Praze pozadu. Momentálně jsou dvě možné cesty vývoje – buď sem zase začnou jezdit turisté a AirBnb byty se začnou vracet na hotelový typ pronájmu, nebo tato situace bude trvat delší měsíce.
Pokud se pronajímání na krátkou dobu nevyplatí, může být vhodnou možností i prodej – ceny bytů a nemovitostí zatím nešly výrazně dolů.
Prodávání či nákupy bytů je vhodné řešit podle individuálních případů, protože situace na trhu se ještě dál bude vyvíjet. Zejména v Praze a jiných velkých městech je v současné době větší poptávka po bytech než nabídka, což je dáno hlavně pomalými stavebními povoleními, nedostatku míst pro nové stavby. Množství lidí, kteří se sem stěhují za studiem či za prací, narůstá, ale nabídka je nedostačující.
Nebylo by však vhodné začít panikařit a okamžitě prodávat, protože by ceny mohly jít dolů, a není dobré ani spekulovat a vyčkávat kvůli možnému vyššímu zisku. Pokud byste ovšem s jistotou věděli, že v horizontu půl roku byste stejně chtěli svoji nemovitost prodat, měli byste prodávat už teď – buď by mohly ceny jít ještě dolů, nebo moc neporostou, takže na tom majitelé na prodeji stejně moc nevydělají.
Podobně je to s nákupem nemovitostí – není vhodné dlouho čekat, jestli byly ještě dál nezlevní. Lepší je kupovat hned, protože člověk se v tomto do ideální ceny nemusí nikdy trefit.
Momentálně jsou důležití klienti ze zemí EU, kteří sem už postupně, byť s omezeními, mohou přijíždět. Od 11. května mohou přijíždět i občané třetích zemí, ale jen v případě, že budou mít náležité dokumenty (na třetizemce se vztahují větší omezení nez na občany EU). Právě zahraniční nájemníci totiž zejména ve velkých městech tvoří velkou část poptávky, což je důvod, proč jsou pro český realitní trh tak důležití.
Pokud by nadále nebyla poptávka od cizinců, trh nemovitostmi by patrně dál klesal. Věci už se nicméně začaly měnit – postupně přibývají poptávky od lidí, kteří chtějí v ČR bydlet až od září, což by mohlo indikovat návrat zahraničních studentů.
Daň z nabytí nemovitosti je daň ve výši 4 %, která se platí při nákupu nemovitosti (osvobozeny jsou pouze novostavby). Zpočátku tento plán na její zrušení zněl nadějně, ale to, že šlo na dlouhou dobu pouze o výrok, zbrzdilo trh, protože všichni začali vyčkávat na další vývoj situace – nikdo nechtěl koupit nemovitost okamžitě jen proto, aby později zjistil, že daň nemusel platit, pokud by chvíli vydržel. Její zrušení nakonec bylo schváleno vládou a teď se čeká na schválení parlamentem. Pokud ke schválení dojde, bude zrušení daně z nabytí možné aplikovat i zpětně na všechny převody, k nimž došlo v období od prosince 2019 doposud. To znamená, že vstoupí-li zákon v platnost, budou se změny vztahovat i na ty, co nemovitost koupí teď.
Pokud máte zájem o koupi nemovitost, k pronájmu, je dobré se například ptát lidí – když uvidíte opuštěný dům a někdo z něj zrovna vychází, zkuste tohoto člověka oslovit.
Vhodné je také dívat se na rozvojové lokality a průběžně sledovat trh. Pokud však budete průběžně sledovat trh prostřednictvím webových stránek jako BezRealitky, je potřeba opatrnost, případně si i najít právníka vzhledem k tomu, že tam prodávají lidé, kteří nechtějí spolupracovat s realitními kancelářemi. Pro Brno je dobrý i web novostavby-brno.cz.
Vláda jednak uvolnila pravidla, je teď možné žádat i o 90% hypotéku, což je pozitivní změna. Kromě toho došlo také k odstranění podmínky, že úvěr může být maximálně ve výši osmi až devíti násobku ročního čistého příjmu. Je ale na bankách, jak se k tomuto postaví.
Koronavirus může znovu udeřit na podzim a proto je potřeba se trochu připravit – obecně je dobré být trochu úspornější, mít rezervy a být na takové situace připraven.
Pokud byste ovšem přece jen měli zájem se na záznam přenosu podívat, můžete jej najít na našem Facebooku.
Přidat se můžete také na webinář na téma “jak se spravují (nejen) velké nemovitosti”, který se bude konat na našem facebooku 28. května od 17:00.
