24.3.2020
V posledním článku jsem popsal několik základních faktorů a argumentů, které se nyní objevují spolu s otázkami: “Kam půjdou ceny nemovitostí?” a “Vyplatí se prodat nemovitost nebo naopak koupit?” Odpověď na druhou otázku zůstala nezodpovězena. Věnovat se jí budu dnes a uvidíme, jestli dojdeme k jasné odpovědi.
Pojďme si z minula připomenout 4 základní skupiny/situace, ve kterých se právě můžete nacházet:
1. Mám byt, ale nepotřebuji ho prodat.
2. Mám byt a během 6 – 12 měsíců ho asi budu potřebovat/chtít prodat.
3. Plánuji koupit investiční byt.
4. Plánuji koupit byt na vlastní bydlení.
Pardon, ještě 5. skupina:
5. Určitě nechci kupovat ani prodávat, jen sbírám informace, abych měl přehled do budoucna – skvělé, budu rád, když budeme v kontaktu:
Takže, jak jsou na tom jednotlivé skupiny?
1. Mám byt, ale nepotřebuji ho prodat
=> nepanikařte a nic nedělejte
Pokud máte investiční byt, komunikujte s nájemníky, jak se mají a jestli v pohodě zvládají současnou situaci. Mějte přehled a buďte připraveni na případný výpadek příjmu.
Pravidlo číslo 1 zní: měj přehled, měj kontrolu. Je jedno jestli nájemník má nebo nemá na nájem, důležité je, ať to víte dopředu a nic vás nezaskočí. Štěstí přeje připraveným.
Nemovitosti historicky vždy rostou. Podívejte se zpátky na graf v minulém článku, kde je tento trend jasně vidět. Zároveň svoji roli hraje i fakt, že pokud se objevil tak zvaný “peek”, čili vrchol cen, tak následný pokles byl v průběhu následujících let “jen” přibližně 10 %. Pokud ale v nemovitosti bydlím nebo ji pronajímám, není pro mě aktuální hodnota tak důležitá. Mohu stále bydlet nebo pronajímat a nic se mi nemění. V klidu mohu čekat několik let, než se hodnota vrátí na původní úroveň a pak zase začne růst.
2. Mám byt a za 6 – 12 měsíců ho asi budu potřebovat/chtít prodat
=> začněte řešit
Dá se předpokládat, že ceny mohou jít krátkodobě dolů. Není to jisté, ale šance, že to tak bude, je nyní v krátkém horizontu 6 – 12 měsíců určitě vyšší. Pokud vím, že z nějakého důvodu budu nucen prodávat během 1 roku, tak je možné, že budu prodávat za o malinko menší cenu než v tuto chvíli. Nepanikařil bych, ale asi bych zvážil začít s inzerci teď. Netlačil bych na pilu, abych prodal hned, beztak je stejně všechno zpomalené a spousta kupců bude vyčkávat. Ale určitě by bylo fajn začít se bavit s realitním makléřem a připravit v klidu vše potřebné. Až se život vrátí do normálu, budete okamžitě inzerovat. Pokud chcete poradit, jak správně nastavit strategii prodeje a na co připravit, tak mi napište email a můžeme se na to společně podívat.
Pokud patříte do této skupiny, je tedy určitě důležité zvážit celou situaci.
Určitě nepanikařme. Na druhou stranu využijme čas na zamyšlení se a případnou přípravu.
PS: správná příprava nemovitosti na prodej může nějaký čas zabrat, pokud to má být dobře udělané. Nepodceňte to.
3. Plánuji koupit investiční byt
=> řešte to jako jindy a už něco kupte konečně!
Možná jsem tímto řešením moc důrazný, ale pramení to z mé osobní zkušenosti. Často se setkávám s prohlášením: “Teď jsou nemovitosti drahé, já počkám, až to klesne.” Pokud ale nejsem vrcholný investor, který má vše dobře spočítané, naplánované a přesně vím, co dělám, tak jediný výsledek tohoto přístupu je, že ztrácím peníze. Proč?
• Tuto větu mi říkali lidi i před rokem nebo dvěma. Od té doby nemovitosti vzrostly o 10 – 20 %. I kdyby se teď stalo, že půjdou ceny o 10 % dolů, tak stejně budou buď na stejné hodnotě jako před rokem nebo i možná +10%. Pokud nekupuji nemovitost spekulativně s tím, že ji koupím a za rok prodám se ziskem, tak toto není chytrý tah. I v kontextu předešlé skupiny = pokud dlouhodobě pronajímám, je mi jedno, jestli ceny jdou nahoru nebo dolu.
• Ušlý zisk. U průměrného investičního bytu 2+kk získávám cca. 70 000 Kč ročně z nájmu, po odečtení úroků. Lidé, kteří před rokem koupili byt a ten vzrostl na hodnotě o 20 % a během dalšího roku klesl o 20 %, jsou na stejné hodnotě. Ale mají navíc 140 000 Kč oproti člověku, který kvůli tomu 2 roky čekal na správnou dobu.
Tudíž spíš než výhled, jak se budou pohybovat ceny nemovitostí, koukejte se na to, jak se bude pohybovat výše nájmů. To je pro vás důležitější. A výše nájmů opět dlouhodobě roste.
Jako investor bych se nyní jen opatrněji díval na to, abych měl rezervu. Například: měsíční splátka hypotéky a další náklady dělají 10 000 Kč, nájem vybírám ve výši 10 000 Kč. Pokud by se něco stalo, tak rozhodně nikdy nebudu bez nájemníka. Budu muset maximálně na nějakou dobu snížit nájem, třeba na 8 000 Kč. Jsem schopen byt dotovat 2 000 Kč/měsíc? Pokud mám plat 40 000 Kč a náklady 20 000 Kč, tak mi pravděpodobně nebude vadit, “kdyby náhodou”, když budu doplácet 2 000 Kč. Pořád bude investice v konečném důsledku výnosná (jestliže financuji hypotékou). Ale o tom jindy.
Než tedy čekat na tu ideální dobu (o které se už několik let spekuluje, že “už je to tady”…. a ono to tu pořád není), tak raději něco, co dává smysl, už prostě koupit. Samozřejmě, musí ta investice obecně dávat smysl. Nevíte, jak to poznat? Ozvěte se mi.
4. Plánuji koupit byt na vlastní bydlení
=> objektivně zhodnoťte situaci
Tato skupina je pro mě osobně asi nejtěžší na radu. Bude se patrně nejvíc blížit odpovědi předešlé s nákupem investičního bytu. Pokud nyní bydlím v nájmu a platím nájem, “vyhazuji” peníze komínem. Pokud vím, že v daném městě budu zůstávat příštích několik let a vím, že nebudu potřebovat razantně jiný typ nebo velikost bytu, tak bych opět neváhal a pořídil bych vlastní bydlení. Každý měsíc platím nájem 15 000 Kč, tak pokud bych splácel hypotéku ve stejné výši, budu sice platit úrok bance (zhruba 8 000 Kč), ale zbývajících 7 000 Kč mi splácí výši hypotéky. Jinými slovy stále “vyhazuji” nějaké peníze, ale jen 8 000 Kč místo 15 000 Kč.
Stejně můžeme k vlastnímu bydlení přistupovat, pokud bude měsíční splátka vyšší než nájemné. Pouze v případě, kdyby úrok byl roven měsíčnímu nájmu se dá říct, že nic nevydělávám (ale nic neztrácím).
Proto mám na výběr:
• Jistotu, že si už něco splácím a snižuji dluh za vlastní bydlení. A mám nemalou šanci, že ceny budou buď stejné nebo budou růst, takže jednoznačně vydělám. V horším případě budou ceny stejné, ale pořád si alespoň snižuji dluh. A je tady jenom (dle mého názoru) malá šance, že během roku ceny půjdou tak dolů, že by se mi vyplatilo počkat.
• Budu čekat na lepší cenu. Přijdu o možnost za rok splatit dluh o desítky až stovky tisíc korun. Pokud ceny půjdou dolů o tyto desítky až stovky tisíc, tak na tom vydělám. Pokud se ale nakonec udrží nebo budou lehce růst, definitivně jsem prodělal. Tato varianta mi přijde jako více riskantní než a).
Z vlastní zkušenosti vím, že pokud někdo něco odkládá, bude to dělat stále dokola, až nakonec “prokaučuje” tu správnou dobu. Ani já si netroufám odhadnout, kdy bude ten bod, kdy budou nemovitosti přesně klesat a kdy bude to pomyslné dno. Takže pokud jsem laik, nemyslím si, že bych uměl s jistotou za půl roku říci “Teď už to klesat nebude. Nejlepší doba koupit.” Tipnul bych si, že spíš v té době budu ještě víc opatrný a budu uvažovat směrem “Teď to jde strašně dolů, nic nekupovat, čekat…” takové budou novinové titulky a tak se bude pod jejich tíhou chovat většina populace.
Pokud najdete vhodné bydlení, které není předražené, kupte ho. Opět jako u předešlého, dávejte si větší pozor na to, abyste nekoupili cokoli, respektive dejte si malinko větší rezervu než obvykle. Pořád jde o vaše bydlení a troufám si tvrdit, že radost z vlastního hezkého bydlení převýší myšlenky “kdybychom počkali, mohli jsme to mít o rok později o 50 000 Kč levnější.” verus “Pořád trčíme v tom pronajatém bytě a majitel nám nechce opravit profukující okna. Ke všemu ty nemovitosti jsou dražší a dražší a už ani nedosáhneme na hypotéku.”
Budu rád, když si tyto názory a myšlenky projdete a sami poskládáte, uděláte na ně vlastní názor a na základě toho vlastní rozhodnutí, tak, aby to fungovalo vám a vaší aktuální situaci.
