19.3.2020
Nejen mezi lidmi v oboru s nemovitostmi, ale i mezi laiky nyní často slýchám diskuze, jestli ceny nemovitostí kvůli pandemii koronaviru půjdou dolů. Je právě teď nejlepší doba prodat byt? Nebo začít hledat? Koupit dnes nebo za půl roku? Jaká je správná odpověď? Jak koronavirus ovlivní nemovitosti v Česku?
Rád bych tady shrnul několik zásadních faktorů, které ovlivňují trh s nemovitostmi a jakým způsobem. Každý z nás jaksi tuší, “že se něco stane” a “že to bude mít vliv na ekonomiku”. Na tom se patrně shodneme.
Ještě předtím ale na začátku položím tu nejdůležitější otázku: Jaká je vaše současná finanční, investiční a obecně životní situace? Proč byste měli chtít prodávat nebo kupovat nemovitost?
Rozeznávám v této souvislosti 4 základní skupiny. Schválně, najdete se v některé z nich?
1. Mám byt, ale nepotřebuji ho prodat.
2. Mám byt a během 6 – 12 měsíců ho asi budu potřebovat/chtít prodat.
3. Plánuji koupit investiční byt.
4. Plánuji koupit byt na vlastní bydlení.
K těmto skupinám se za chvíli vrátím.
Teď ještě jedna otázka: Jaké jsou možnosti a co teď u nemovitostí reálně hrozí? Popíšu ty nejběžnější, které slýchám.
Nejspíš všichni se shodneme na tom, že ekonomika spadne dolů. Že přijde určitý útlum. Některé firmy zkrachují. Některým bude dlouho trvat, než se vzpamatují. Většina z nich bude mít určité ztráty, které bude zprvu dohánět šetřením, ořezáním nákladů. To vše neodvratitelně povede k poklesu ekonomiky. Otázka je, jak bude tento pokles velký. Troufám si tvrdit, že pokud se povede šíření nákazy koronavirem zastavit v řádech týdnů, nebude to tak dramatické. Minimálně zdravé firmy, které měly nějakou rezervu, toto v pohodě zvládnou. Tudíž se nabízí dotaz, jak moc dolů to půjde?
Já jsem optimista a věřím, že se vše brzy vrátí do normálu. I proto podporuji všechny v tém, aby činili maximální opatření k zastavení šíření nákazy (roušky, zůstávat doma, dostatek vitamínů). A za 10 let budeme koukat na historický graf ekonomiky a říkat si, že to tenkrát v roce 2020 byl jen takový malý sešup dolů o 5 %, ale roku 2021 to bylo zase zpět a ekonomika dál rostla. Odpověď a velikost optimismu nechám na každém z vás.
Jsme na vrcholu nemovitostního cyklu
To je pravda. Pokud se níže podíváte na graf vývoje průměrné ceny nemovitostí v Praze a mimo Prahu, tak za posledních 20 let jasně vidíme, že nemovitosti dlouhodobě rostou, a to výrazně. Také vidíme, že cirka jednou za 8 let graf vystoupá hodně nahoru a pak o malinko klesne, aby se to o pár let vrátili zpět a překonali svoji úroveň před propadem. S tím, že za dalších několik let je cena nemovitostí zase o desítky procent výše.
To, co každý na grafu vidí, tak je nápadný třetí vrcholek, a pokud bych udělal anketu, tak si dokážu představit, jak by tipy “jak se to bude vyvíjet dál” dopadly.
Úrokové sazby půjdou dolů
Ano, to je také víc než pravděpodobné. Ekonomika se musí hýbat. I banky potřebují, aby se ekonomika hýbala. Jedině když budou domácnosti utrácet, firmy investovat, tak budou i banky vydělávat. Proto banky chtějí, aby si lidé nebo firmy brali úvěry – na bydlení, na investice, na spotřebu. A pokud se ekonomika utlumí, tak tomu půjdou naproti pobídkami ve formě nižších úrokových sazeb. A to určitě půjdou.
Úrokové sazby půjdou dolů, což by obecně mělo zvýšit poptávku po nákupu nemovitostí. Samozřejmě v současné situaci nedojde ke zvětšení poptávky, ale spíš k tomu, aby se poptávka výrazně nezmenšila, držela se alespoň na současné úrovni. Toto, společně s nedostatkem bytů, může pomoci, aby nemovitosti nešly cenově dolů. Čekat na lepší úrokovou sazbu nebo ne? Každý si musí zhodnotit, jestli se vyplatí čekat. Aby to pak nebylo jako “na druhé straně Brna mají o 0,5 Kč levnější benzín, ušetřím 30 Kč, ale pak zjistím, že abych tam dojel, tak jsem projel 2 litry benzínu za 60 Kč“. Anebo cena ušlého zisku. Více níže ve vztahu k nájmu.
V Brně i Praze je přes to všechno nedostatek bytů a lidé potřebují někde bydlet
To je také pravda. Já věřím, že současná situace hodně podpoří to, aby ceny nemovitostí neklesaly. Jediné, co může v tomto kontextu snižovat ceny, tak je úbytek lidí ve velkých městech. Kvůli čemu? “Starousedlíci” asi nezmizí (třeba já se rozhodně neplánuji stěhovat z mého milovaného města jen kvůli koronaviru). Studenti to pravděpodobně vnímají podobně. Zásadní asi bude, pokud odejdou někteří velcí zaměstnavatelé. Na druhou stranu, proč by to dělali? Že by měli v Itálii lepší podmínky? Nebo že by se přesunuli do Číny? Asi to vždy bude trochu z bláta do louže.
Zásadní je rovněž fakt, že v Praze a Brně jsou většinou firmy s kvalifikovanějšími pracovními pozicemi – IT, vývoj, podpůrná centra mezinárodních firem, banky. A to jsou profese, k jejich výkonu jsou potřeba odborně vzdělaní zaměstnanci. Není to pásová výroba, kterou lehce zabalím, přestěhuji více na východ, za dva dny vyškolím jakéhokoliv zaměstnance a jedu dál. Je to i faktor, který si mezinárodní firmy pochvalují na Česku – kvalitní pracovní síla za rozumnou cenu (oproti západním zemím jsme levnější, oproti východním zemím jsme pokrokovější a kvalifikovanější).
Pokud nastane jen mírný pokles ekonomiky, tak nečekám úbytek lidí ve městě a kvůli tomu bude stále nedostatek bytů. Poznámka pod čarou: a nový územní plán bude také bůhvíkdy, na to bych nespoléhal.
Kdyby přišel prudký pokles ekonomiky, tak se bude propouštět, zavírat, lidé budou více šetřit, budou mít méně peněz… Nemovitosti půjdou dolů, jako všechno jiné, takže to bude asi už jedno. A pravděpodobně když mi klesne mzda o 30 % a nemovitosti klesnou jen o 20 % a banky budou dávat menší úroky, tak teoreticky na tom budu ještě lépe.
Bude krize, lepší je držet hotovost nebo drahé kovy a zbavit se nemovitostí
To se říká. Hotovost určitě, ale to leda tak pro případ války nebo jiných závažných situací, kdy by byly banky zavřené. Kvůli koronaviru nemají důvod přestat fungovat. Hotovost je z krátkodobého pohledu dobrá a určitě se při poklesu cen nemovitostí a včasném nákupu vyplatí.
Každopádně, v určitých případech, pokud budu držet hotovost příliš dlouho, tak mohu spíš prodělat. Záleží na životní situaci a investičním plánu. Pokud budu rok mít cash a čekat na to, až nemovitosti zlevní a ony nakonec zlevní o 5 %, tak jsem sice ušetřil 5 %, ale zároveň jsem přišel o jeden rok nájmu, který může dělat daných 5 %. Takže jsem nic neušetřil. A jen riskoval, že k poklesu nedošlo a já nerealizoval zisk v podobě ročního nájmu.
Akcie jdou raketově dolů
Taky potvrzeno. Pokud jsem neměl akcie, tak je teď mohu koupit levně! Na místě je se ptát: když je koupím, půjdou dolů nebo nahoru? Pokud dolů, kdy se vrátí zpět? Nebudu jen 5 let čekat, až se mi vrátí po propadu na nulu? Já nejsem fanda akcií a nerozumím jim, tak si dovolím jen porovnání s nemovitostmi:
Pokud budu vlastnit investiční byt a pronajímat ho, tak každý rok zinkasuji přibližně 100 000 Kč za nájem. Což bude dělat například 5% z ceny bytu. Během 5 let může hodnota nemovitosti klesnout, ale pokud ji nebudu potřebovat prodat, tak mi to je jedno. Pořád za 5 let na nájmu vyberu 500 000 Kč a za 5 let se mi hodnota vrátí na původní výši. Stejně jako akcie. Akorát u akcií nebudu mít 500 000 Kč z nájmu (beru v úvahu akcie bez dividend).
Plus ještě jeden námět k zamyšlení:
Stalo se v historii, že by akcie renomované firmy klesly? Že byste si řekli “to je stabilní firma, to bude vždy dlouhodobě růst”? Co taková Nokia?
A naopak, stalo se někdy, že byste koupili renomovaný byt (v centru velkého města, v kvalitním cihlovém domě) a že by dlouhodobě klesl na hodnotě?
Co tím vším chci říct?
Pokud někdo tvrdí, že ví, co je teď nejlepší (“určitě kupovat”, “určitě prodávat”, “určitě stříbro”), tak lže. Nikdo to přesně neví. Také záleží na vlastních životních a investičních záměrech a směrech, který má každý jiný. Já jsem na začátku zmínil 4 základní skupiny (potenciálních) vlastníků nemovitostí. A každému bych poradil úplně něco jiného a na každý takový případ budu mít vlastní silné argumenty. Ale o tom příště….
Jaký je váš názor? Co si myslíte, že se nyní stane s nemovitostmi? Jaké máte plány? Napište mi, zajímá mě to!
